こんにちは、ひつじ先輩です。
この記事では、maneoで損失になりそうな件について書きます。
maneoで投資をはじめ、これまでに6万円ほど儲かりました。
運用実績については、「maneoでの実績」をクリックしてください。
損失になりにくいmaneoですが、ついにわたしが投資している案件で延滞発生。
元本毀損、入れた金額より少ない金額しか戻ってこないかもしれない状況です。
この記事では、2018年11月に延滞発生した
という案件が、その後どうなったのか書きます。
変化がありしだい、追記もします。
maneoからやばいメール
延滞発生に関するご報告
1通目です。
2018年11月1日に受信。
タイトルからして、ギョッとしてしまいます。
この度、下記融資案件につきまして、2018年10月29日の約
定利息の未回収が発生いたしました。
ついにこの日が来てしまった。
１．融資案件の概要
延滞で損失になりそうな案件は、
- 神奈川県川崎市エリア 不動産担保付きローンへの投資･･･約11億円
- 埼玉県内エリア 不動産担保付きローンへの投資･･･約2億円
- 埼玉県・千葉県・東京都内エリア 不動産担保付きローンへの投資･･･約1億円
- 東京都・神奈川県内エリア 不動産担保付きローンへの投資･･･約1億円
- 愛知県・茨城県内エリア 不動産担保付きローンへの投資･･･約4億円
でした。
メールには、ファンドIDも書かれていました。
わたしは、
にお金を入れていました。
いずれも、maneoがC社にお金を貸し付け。
C社がCU社(実際の借り手)にお金を貸し付ける、という案件。
C社は、maneoのグループ会社です。
担保物件も設定された、比較的リスクが低いはずの案件でした。
２．経過および回収の見込み
2018年5月25日、不動産事業者CU社は、事業者C社に対し
、約定利息の支払いを行いませんでしたが、事業者C社は、担保不動産の任意売却や担保権の実行による回収を もってｍａｎｅｏ社に対する債務の全額を返済可能と判断しました 。そこで、事業者C社は、ｍａｎｅｏ社から事業者C社への融資はノ ンリコースローンであるものの、5月28日、6月28日、7月30日、8月28日、9月28日分 のｍａｎｅｏ社への利息の支払いを継続しつつ、担保不動産の任意 売却を試みました。
むずかしい書き方をされているので、3行で書くと、
- 借り手(CU社)からmaneoグループ会社(C社)への利息の支払いが滞った
- maneoグループ会社は、担保を売ればmaneoに借金が返せると思った
- maneoグループ会社は、借り手の代わりにmaneoへ利息を払った
ということです。
しかしながら、事業者C社は、任意売却に向けた活動の過程におい
て、すべての担保不動産の任意売却による売却代金をもってしてもｍａ ｎｅｏ社への元利金全額を支払うことが困難であるとの認識に至り 、ｍａｎｅｏ社から事業者C社への融資はノンリコースローンである ことから、10月29日を期日とするｍａｎｅｏ社への利息の支払いを履行し ない意向をｍａｎｅｏ社に対して示しました。
こちらも3行で書くと、
- maneoグループ会社(C社)は、担保を売ろうとした
- 売っても、お金が足りないことに気付いた
- お金が回収できないので、maneoグループ会社はmaneoへの利息を止めた
ノンリコースローンというのは、
借り手は債務全額の返済責任を負わない。例えば、不動産を対象とした場合、返済の原資は対象となる不動産の産み出すキャッシュフローのみを返済原資に限定する(wikipedia)
という特約です。
つまりmaneoグループ会社は、借り手から返ってきたお金や担保を売ったお金を返せばOK。
身銭を切って借金を返す必要は、ありません。
あとは、
- 担保不動産の売却をがんばります
- また、報告します
ということが書かれていました。
債権回収に関する報告①
2通目です。
2018年11月6日に受信。
こちらは、ウェブサイトにはアップされていません。
へ投資した人にだけ送付されているようです。
本件融資の担保対象となる不動産（以下「本物件」）は、神奈川県
川崎市内の土地及び建物です。
ｍａｎｅｏ社が事業者C社への融資を審査した当時、本物件の購入を検討する事業者からの買取希望価格の提示がございました。
また、その買取希望価格に加えて不動産評価システムによる不動産評価も参考とした担保評価の提示を受けました。
これらを踏まえｍａｎｅｏ社は担保評価を行いました。
事業性評価といたしまして、不動産事業者CU社に対するスポンサー企業が融資審査当時には存在していました。
ｍａｎｅｏ社は、このスポンサー企業による事業期間中の資金支援も含めた期中の事業性についての事業者C社の審査結果等を踏まえた融資審査を実施した上で、事業 者C社への融資を実行いたしました。
ｍａｎｅｏ社としては、担保不動産は一般的には金融機関等から資金調達した上で購入することを必要とするであろう高額の価格帯で あるものの、当初に事業者C社から提示を受けた担保評価から一定の市場性、流 動性は見込めるものと判断し、事業者C社が同社のネットワークを活用して実施していた担保不動 産の売却による回収活動を支援してまいりました。
しかしながら、今夏からの急速な金融環境の変化などの影響で、上記での想定より流動性が低下しつつあり、融資金の元本が棄損する可能性が高まることとなりました。
現在、東京都内の大手不動産会社の系列企業が購入検討中であるほか、大手不動産仲介会社や不動産コンサルタント会社を通じ、複数の企業に検討を打診中でございますが、本日現在、具体的な契 約等には至っておりません。
こちらも3行で書くと、
- maneoとしては、担保の評価はしっかりやった
- でも、買い手が見つからない
- がんばって売るけど、多分元本毀損します
ということです。
ショック。
これは、maneo初の元本毀損になってしまうかも。
高く買ってくれる神が現れますように･･･
債権回収に関する報告②
3通目です。
2018年11月14日に受信。
新しい情報はほとんどなかったですが、
なお、ｍａｎｅｏ社は対象不動産に対する競売の申立てを行ってお
ります。
という一文が。
これは、
債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続(Wikipedia)
のことであると思われます。
実際に競売にかけることになったら、当初の売値をかなり毀損しそうなイメージです。
債権回収に関する報告③
4通目です。
2018年11月21日に受信。
11月14日以降、新たに1件の現地案内がありました。
というのが新しい情報です。
現地に足を運ぶくらい真剣に、買うことを検討している人がいるということですね。
債権回収に関する報告④
5通目です。
11月28日にに受信。
新しい情報はなし。
債権回収に関する報告⑤
6通目です。
12月12日に受信。
新たに東京都内の不動産業者より問合せがあり
資料送付を行いました。また、医業経営コンサルタント会社より問合せを受け、医療法人と の面談を調整しております。
というのが新しい情報でした。
債権回収に関する報告⑥
7通目です。
12月26日に受信。
東京都内の大手不動産会社の系列企
業が引き続き購入を検討中であるほか、医業経営コンサルタント会社より紹介された医療法人との面談を行 い、検討を開始いただいております。また、12月12日以降、新たに問合せを受けた学校法人の内覧に 同行し、ご検討いただいております。
というのが、新しい情報です。
心配ではありますが、放置されている感はありません。
債権回収に関する報告⑦
8通目です。
1月23日に受信。
1月9日以降につきましては、新たに医療福祉事業者に検討いただ
いております。
なお、本件売却活動とは別に、対象不動産に対する競売の申立てを行っており、開始決定通知書を受領いたしました。
というのが、新しい情報です。
競売の手続きが進んでいるようです。
競売だと、普通に売るよりは安くなってしまうのでしょうか。
それでも、何も回収できないよりはいいですね。
債権回収に関する報告⑧
9通目です。
2月6日に受信。
新しい情報はありません。
債権回収に関する報告⑨
10通目です。
2月20日に受信。
新しい情報は、
静岡県の社会福祉法人がリハビ
リセンターとして検討中ですが、先方の担当者の都合上3月以降で の面談予定
債権回収に関する報告⑩
11通目です。
3月6日に受信。
新しい情報は、
学校法人からの買付（購入申込書）
の提示につきましては、
購入後の施設建設に関わる造成費用の見積りを取得したいとの意向から、提示期限を延長している状況です。
同法人は現在3社に見積りを依頼しており、うち1社からは提出があったとのことです。
です。
債権回収に関する報告⑪
12通目です。
3月29日に受信。
新しい情報は、
うち1社からは見積り
を受領しましたが、当初の予算想定額を超過しているため、回答を 保留しているとのことです。
残りの2社につきましては、現地の下見を済ませましたが、時期的な理由から詳細調査の日程を確保できていない状況です。
そのため、見積りが出揃い、買付の提示を得るには数週間程度の期間を要するものと思われます。
債権回収に関する報告⑫
13通目です。
4月26日に受信。
新しい情報は、
新たに不動産会社を介して医科大学より物件資料の開示及び
現地立ち入りの依頼を受けましたので、対応しております。
債権回収に関する報告⑬
14通目です。
5月31日に受信。
新しい情報は、
- 学校法人からは購
入見送りとの連絡 - 大手不動産会社の系列企業に対しては、(中略)交渉を再開
- 静岡県の社会福祉法人につき
ましては、金融機関に融資の打診をしている - 医科大学につきまして
は(中略)費用算出中
いろいろ進行中。
誰も買ってくれないが、大丈夫か
債権回収に関する報告⑭
15通目です。
6月28日に受信。
ついに競売が始まるようです。
競売については7月3日が開札日、7月10日が売却許可決定
日となっており、競売の期日を踏まえて売却活動を継続して参りま した。(中略)回収手段として最も実現を見込めるのは、 従前及び現在の検討者による入札、もしくは、これまでに接点を持たなかった新たな検討者の入札参加 による競売での回収ということとなりました。
金は何割戻ってくるんだろう･･･
債権回収に関する報告⑮
16通目です。
7月31日に受信。
前回ご報告いたしました競売につきましては、入札が無く不成立と
なり、特別売却についても不成立となりました。これを受け、競売手続き上は、再度の入札条件や開始日を決定して いくことになります。
債権回収に関する報告⑯
17通目です。
9月30日に受信。
日程調整中にあった対象不動産の競売再手続きにつきまし
て、事業者C社は10月30日が入札開始日となった旨、通知を受 領いたしました。
競売は再トライするようです。
ダイレクトメールやテレコール、直接営業などの
手法を組み合わせて医療法人への販売促進を集中的に行う方針で調 整、準備にあたっています。
競売以外の方法も続けるようです。
損失になりそうな物件
担保物件のある川崎市へ、実際に行って取材された記事を見つけました。
川崎市麻生区の物件（引用元：東京商工リサーチ）
maneoからのメールでは、流動性の低下。
つまり、取引が活発でなくなることによって担保物件が売れない。
という説明がされていました。
でも、この画像をみちゃうと、
もともと高く見積もりすぎただけでは？
と不安になってきますね。
私鉄の最寄り駅から徒歩10分。山林の中腹にある診療所跡地だ。入口は閉ざされ、周囲は草木が生い茂り、物件の確認が難しい。近隣住民も「数年前から人の出入りがない。こんな山中の物件を買う人がいるのか」と話す。(引用元：東京商工リサーチ)
近隣住民のコメントがやばい。
調べるのが、ちょっとつらくなってきました･･･
同記事(2018年11月9日公開)によると、15億円で売りに出しているようです。
投資を募集したときの評価額よりも安いですが、貸付額は12億円。
15億円で売れれば万々歳ですし、12億円ジャストでも元本毀損しません。
まだ、3億も下げマージンがあるぞ！
延滞発生≠損失
延滞発生は、イコール損失ではありません。
遅れても、お金が回収できればよいのです。
今のところ、maneoが事業にお金を貸すようになってから損失は発生していません。
これまで今回の件を含めて3回、延滞発生していますが、
- 1度目：元本回収済み
- 2度目：回収中
- 3度目：回収中
という状態。
その後の回収がうまくいけば、損失とはなりません。
maneoはソーシャルレンディング最大手。
扱う案件が多いため、延滞発生するのは仕方ありません。
延滞となったときに、どれだけ回収できるか。
回収できるように、事前に手を尽くしてあるか。
ということが、ソーシャルレンディング会社の優劣を決めると思います。
まだ3回と、延滞になった回数も少ないです。
また、少なくとも1度目の件はちゃんと回収できています。
現時点で、
maneoはやばい・危ない
と判断するのは早計でしょう。
maneoでの実績
2017年6月に投資をはじめ、2018年の11月までで6万円ほど儲かりました。
約1年半で、のべ約141万円を投資。
元本損失はありません。
今回延滞発生した案件には、10万円投資していました。
もし、まるまる元本が毀損したらマイナス4万円です。
maneoで損失か
延滞発生のメールが来た
1通目。
3行で書くと、
- 借り手からの利息の支払いが滞った
- maneoのグループ会社は、担保を売ろうとしたが売れない
- 仮に売ってもお金が足りないので、利息の支払いが止まる
ということ。
回収に関するメール
2通目。
3行で書くと、
- maneoとしては、担保の評価はしっかりやった
- でも買い手が見つからない
- がんばって売るけど、多分元本毀損します
ということ。
損失になりそうか
担保物件が売れないという話。
そもそも、高く見積もりすぎた可能性もある。
現在は15億円で売りに出しているが、貸付額は12億円。
12億円以上で売れてくれれば、損失は避けられる。
延滞発生≠損失
延滞発生は、イコール損失ではない。
お金が回収できればOK。
maneoでは過去3回、延滞が発生している。
- 1度目：元本回収済み
- 2度目：回収中
- 3度目：回収中
少なくとも、1度目の件はちゃんと回収できている。
maneoの案件選び
損失をできるだけ避ける案件選びについて、記事を書きました。
延滞発生は、完全には避けられません。
しかし情報の精査や分散投資によって、かなりリスクを抑えられます。