ソーシャルレンディングの基本と案件えらび

投資

今回はソーシャルレンディング(以下SL)について。

 

ソーシャルレンディングは、いちど投資すればお金が戻ってくるまで放置できます。

値動きを気にする必要もなく、FXや株と比べて手間もかかりません。

まず、仕組みについてかんたんに紹介します。

 

次に、リスクについて。

最後に、案件のえらびかたについて書きます。

ソーシャルレンディングのしくみ

スライド1_ソーシャルレンディングのしくみ

最初に、SL会社が投資家から資金を集めます。

スライド2_ソーシャルレンディングのしくみ

資金を必要としている事業者が、SL会社から資金を借ります。

スライド3_ソーシャルレンディングのしくみ

SL会社は、毎月投資家へ配当を支払います。

スライド4_ソーシャルレンディングのしくみ

SL会社が、投資家に資金を返します。

スライド5_ソーシャルレンディングのしくみ

期限がくると、SL会社が資金を回収します。

破綻リスクについて

SL会社が破綻すると、預けた資金が返ってこないかもしれません。

投資家の資金は、SL会社のものと分けて管理されることになっています。

FX・証券会社などでは、この管理に信託銀行を使う義務があります。

スライド6_信託保全

会社が破綻したときは、信託銀行から弁護士を通じて投資家に返されます。

SL会社の場合も、資金を分けて管理しているはずです。

しかし、信託銀行を使っているところはほとんどありません。

スライド7_信託保全なし

つまり、ルールに反して投資家の資金を使うことができてしまいます。

破綻時にお金が戻る可能性は、FX・証券とくらべて低いということです。

破綻リスク対策1:信用できる会社をえらぶ

「会社のお金と投資家の資金は、分けて管理している」

とSL会社が言っていても、ウラでは他のことに使っているかもしれません。

1個人は、真相を知ることはできません。

 

そんなとき、信用できるか知る方法が、

「誰が株主かしらべる」

ということです。

 

大きな会社が株主なら、とりあえずは安心です。

シンプルな方法ですが、

「大企業が投資できる水準をクリアしている」

ということは、会社をえらぶ上で大切です。

 

わたしは主に、Maneoを使っています。

ソーシャルレンディング | maneo(マネオ) | あなたの投資が中小企業をサポート!!
あなたの投資が、中小企業をサポート(法人向けに不動産,飲食店などの事業資金を融資させていただいております)。maneoはソーシャルレンディングのパイオニアとして、お金を媒介とした密度の高いコミュニケーションインフラの創出を目指します。

 

破綻リスク対策2:複数のSL会社を使う

これもまたシンプルな方法ですが、

「資金を、2つ以上のSL会社に分ける」

ことも、リスクを低くするのに役立ちます。

 

デフォルト(貸しだおれ)リスク

 

スライド8_貸し倒れリスク

「事業者が、貸りたお金を返せない」

というリスクです。

スライド9_貸し倒れリスク

この場合、SL会社も投資家にお金を返せません

事業者むけの貸し出しでは、業界全体で過去に数件ほど起こっています。

少ないですが、今後もちょくちょく起こるでしょう。

自分がそんな案件に投資しないとも限りません。

 

そこで

「どの投資案件をえらぶか」

という判断がとても大事になります。

 

案件のえらびかた

案件の詳細は明かされない

SLでは、案件の詳しいことを知ることはできません。

 

借りる事業者の名前、事業内容、財務状況

借りたお金の使いみち

 

など、かなり重要な情報が具体的には明かされないのです。

 

事業内容についてなら

「不動産業」「発電事業」

などの分野まで。

 

財務状況にいたっては

「よい」「堅実に推移」

くらいの情報しかありません。

 

とても不便ですが、これは法律によるものです。

SL会社は、人にお金を貸す業者として登録をしています。

資金のやりとりは、登録をした事業者が行うことです。

個人が勝手に資金回収に動いたりしないよう、詳しいことはヒミツなのです。

 

明るいニュースが入ってきました。

案件の詳細が見れるようになるようです。

(2018年6月17日追記)

 

では、何を手がかりに案件をえらぶか

不動産の担保があるものをえらびます。

担保があれば、借り手の事業が失敗しても、お金が戻ってきます。

担保物件を売ったお金で、SL会社への返済がされるからです。

 

まずチェックするのは、

担保物件の価格>貸付額・・・①

となっていることです。

 

次に、担保の設定順位を確かめます。

①を満たしていて、順位も1位であればOKです。

 

2位以下だったときは、

担保物件の価格-先順位の合計>貸付額・・・②

となっているか確かめます。

 

先順位は、SL会社より先に、別の貸し手が設定した担保額です。

SL会社が3位に担保設定していたとすれば、1、2位の合計です。

 

担保物件を売って返済されるケースでは、先順位から先に返済されます。

②を満たさないと、SL会社へ返済するお金が足りなくなるかもしれません。

 

担保物件の価格の根拠を確かめる

詳しい情報がないため、書かれている価格が正しいかはわかりません。

ただ、ほとんどの案件では価格の根拠が書かれています。

そこで、よく見かける価格の根拠についてしらべました。

信頼できそうな順に紹介します。

 

①TAS価格

不動産評価サイトTAS-MAPによる評価です。

トヨタグループという信用できる(だろう)第三者によるものです。

ざっとググった結果

「それなりに正しい」

ようです。

今回紹介する4つの根拠のなかでは、最も信頼できるでしょう。

 

②業者ヒアリング評価

名前から、借りる事業者の言い値のようですが、違うようです。

私が使っているSL会社に問い合わせたところ、

「別の不動産業者に評価をお願い」

しているとのことでした。

第三者の評価であるということなので、まぁまぁ信頼できます

 

③収益還元評価

物件が生みだす収入から、価格を計算します。

収入÷一般的な表面利回り×100

たとえば、年間の収入が3億円のソーラー発電所があったとします。

一般的なソーラー発電所の表面利回りを、10%とします。

このとき、この物件の価格は

3億円÷10×100=30億円

となります。

表面利回りの想定値によって、結果が大きく変わります。

 

④業者売り出し価格

業者ヒアリング評価と似ていますが、売ろうとしている価格です。

売り手の言い値であり、本当に売るときには交渉で下がるかもしれません。

相場より高すぎれば、SL会社もそのまま受け入れないでしょう。

ただ、

価格を高くつけたい側の評価である」

ということですので、他の根拠よりは甘いかもしれません。

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