【年利9%】ソーシャルレンディングの基本と案件えらび

投資

今回はソーシャルレンディング(以下SL)について。

ソーシャルレンディングのメリットは、年利が高いことです。

年利8%、9%という案件がごろごろ転がっています。

いちど投資すれば、お金が戻ってくるまで放置できます。

FXや株と比べて、手間もかかりません。

まず、仕組みについてかんたんに紹介します。

次に、リスクについて。

最後に、案件のえらびかたについて書きます。

ソーシャルレンディングのしくみ

スライド1_ソーシャルレンディングのしくみ

最初に、SL会社が投資家から資金を集めます。

スライド2_ソーシャルレンディングのしくみ

資金を必要としている事業者が、SL会社から資金を借ります。

スライド3_ソーシャルレンディングのしくみ

SL会社は、毎月投資家へ配当を支払います。

スライド4_ソーシャルレンディングのしくみ

SL会社が、投資家に資金を返します。

スライド5_ソーシャルレンディングのしくみ

期限がくると、SL会社が資金を回収します。

破綻リスクについて

SL会社が破綻すると、預けた資金が返ってこないかもしれません。

投資家の資金は、SL会社のものと分けて管理されることになっています。

FX・証券会社などでは、この管理に信託銀行を使う義務があります。

スライド6_信託保全

会社が破綻したときは、信託銀行から弁護士を通じて投資家に返されます。

SL会社の場合も、資金を分けて管理しているはずです。

しかし、信託銀行を使っているところはほとんどありません。

スライド7_信託保全なし

つまり、ルールに反して投資家の資金を使うことができてしまいます。

破綻時にお金が戻る可能性は、FX・証券とくらべて低いということです。

破綻リスク対策1:信用できる会社をえらぶ

「会社のお金と投資家の資金は、分けて管理している」

とSL会社が言っていても、ウラでは他のことに使っているかもしれません。

1個人は、真相を知ることはできません。

 

そんなとき、信用できるか知る方法が、

「誰が株主かしらべる」

ということです。

 

大きな会社が株主なら、とりあえずは安心です。

シンプルな方法ですが、

「大企業が投資できる水準をクリアしている」

ということは、会社をえらぶ上で大切です。

 

破綻リスク対策2:複数のSL会社を使う

これもまたシンプルな方法ですが、

「資金を、2つ以上のSL会社に分ける」

ことも、リスクを低くするのに役立ちます。

 

デフォルト(貸しだおれ)リスク

 

スライド8_貸し倒れリスク

「事業者が、貸りたお金を返せない」

というリスクです。

スライド9_貸し倒れリスク

この場合、SL会社も投資家にお金を返せません

事業者むけの貸し出しでは、業界全体で過去に数件ほど起こっています。

少ないですが、今後もちょくちょく起こるでしょう。

自分がそんな案件に投資しないとも限りません。

 

そこで

「どの投資案件をえらぶか」

という判断がとても大事になります。

 

案件のえらびかた

案件の詳細は明かされない

SLでは、案件の詳しいことを知ることはできません。

 

借りる事業者の名前、事業内容、財務状況

借りたお金の使いみち

 

など、かなり重要な情報が具体的には明かされないのです。

 

事業内容についてなら

「不動産業」「発電事業」

などの分野まで。

 

財務状況にいたっては

「よい」「堅実に推移」

くらいの情報しかありません。

 

とても不便ですが、これは法律によるものです。

SL会社は、人にお金を貸す業者として登録をしています。

資金のやりとりは、登録をした事業者が行うことです。

個人が勝手に資金回収に動いたりしないよう、詳しいことはヒミツなのです。

 

では、何を手がかりに案件をえらぶか

不動産の担保があるものをえらびます。

担保があれば、借り手の事業が失敗しても、お金が戻ってきます。

担保物件を売ったお金で、SL会社への返済がされるからです。

 

まずチェックするのは、

担保物件の価格>貸付額・・・①

となっていることです。

 

次に、担保の設定順位を確かめます。

①を満たしていて、順位も1位であればOKです。

 

2位以下だったときは、

担保物件の価格-先順位の合計>貸付額・・・②

となっているか確かめます。

 

先順位は、SL会社より先に、別の貸し手が設定した担保額です。

SL会社が3位に担保設定していたとすれば、1、2位の合計です。

 

担保物件を売って返済されるケースでは、先順位から先に返済されます。

②を満たさないと、SL会社へ返済するお金が足りなくなるかもしれません。

 

担保物件の価格の根拠を確かめる

詳しい情報がないため、書かれている価格が正しいかはわかりません。

ただ、ほとんどの案件では価格の根拠が書かれています。

そこで、よく見かける価格の根拠についてしらべました。

信頼できそうな順に紹介します。

 

①TAS価格

不動産評価サイトTAS-MAPによる評価です。

トヨタグループという信用できる(だろう)第三者によるものです。

ざっとググった結果

「それなりに正しい」

ようです。

今回紹介する4つの根拠のなかでは、最も信頼できるでしょう。

 

②業者ヒアリング評価

名前から、借りる事業者の言い値のようですが、違うようです。

私が使っているSL会社に問い合わせたところ、

「別の不動産業者に評価をお願い」

しているとのことでした。

第三者の評価であるということなので、まぁまぁ信頼できます

 

③収益還元評価

物件が生みだす収入から、価格を計算します。

収入÷一般的な表面利回り×100

たとえば、年間の収入が3億円のソーラー発電所があったとします。

一般的なソーラー発電所の表面利回りを、10%とします。

このとき、この物件の価格は

3億円÷10×100=30億円

となります。

表面利回りの想定値によって、結果が大きく変わります。

 

④業者売り出し価格

業者ヒアリング評価と似ていますが、売ろうとしている価格です。

売り手の言い値であり、本当に売るときには交渉で下がるかもしれません。

相場より高すぎれば、SL会社もそのまま受け入れないでしょう。

ただ、

価格を高くつけたい側の評価である」

ということですので、他の根拠よりは甘いかもしれません。

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